Immobilien Wertermittlung - welche Möglichkeiten gibt es, den Wert einer Immobilie zu ermitteln?

Es gibt viele Gründe, warum bei Immobilien eine Wertermittlung durchgeführt werden soll. Mit der Wertermittlung werden gleich mehrere unterschiedliche Werte berechnet. Zu diesen Werten gehören unter anderem der Verkehrswert, der Sach- oder Beleihungswert. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie die Wertermittlung bei Immobilien funktioniert, worauf zu achten ist und welche Werte berechnet werden.

In den meisten Fällen wird die Wertermittlung zur Feststellung des Verkehrswertes durchgeführt. Das ist aber nicht der einzige Wert, den eine Immobilie haben kann. Weitere Werte, die berechnet werden können, sind:

• der Sachwert
• Der Beleihungswert
• ein Einheitswert
• Bodenrichtwerte
• Bodenwert

Zu der Wertermittlung von Immobilien ist nicht nur für Braunschweig seit 2010 die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV) in Kraft getreten und hat die Wertermittlungsverordnung (WertV) abgelöst.

Immobilien Wertermittlung Braunschweig – Mehrfamilienhaus

Um eine Wertermittlung bei Immobilien in der Kategorie Mehrfamilienhaus durchzuführen, werden viele verschiedene Faktoren zurate gezogen. Hierzu gehören

• Der Bodenwert (Bodenrichtwert*Grundstücksfläche)
• Gebäudeertragswert, bestehend aus
• Jahresrohertrag
• Jahresreinertrag
• Bodenwertverzinsung
• Gebäudereinertrag

All diese Faktoren zusammen werden schlussendlich im Ertragswert zusammengefasst und als Gebäudewert angegeben. Um nun die korrekte Wertermittlung von einem Mehrfamilienhaus vorzunehmen, ist folgende Formel einzusetzen:

Gebäudeertragswert +Bodenwert +/- Faktoren, die den Wert beeinflussen

Alles zusammen fließt in den Ertragswert, der der Wertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus zugrunde liegt, mit ein.

Sie können den Bodenrichtwert für die Wertermittlung von Mehrfamilienhaus-Immobilien bei Ihrer Kommune erfragen. Der Liegenschaftszins, den Sie für die Bodenverzinsung benötigen, ist ein Durchschnittswert, der bei ca. 5 % liegt.

Wertermittlung Immobilien Braunschweig – Eigentumswohnungen

Wenn es bei der Wertermittlung von Immobilien um Eigentumswohnungen geht, werden hier Unterschiede zwischen dem Sach-, Ertrags- und Vergleichswertverfahren gemacht. Allerdings ist das Vergleichswertverfahren das wichtigste Vorgehen in diesem Zusammenhang, was dazu führt, dass es am häufigsten angewendet wird.

Das Ertragswertverfahren ist in den meisten Fällen nur dann genutzt, wenn die Immobilien nicht selbst genutzt, sondern eine Wertermittlung für eine Nutzung als Renditeobjekt eingesetzt wird.

Direkte oder deduktive Wertermittlung bei Immobilien?

Bei der deduktiven Wertermittlung wird der Wert der gesamten Immobilie (bspw. Wohnanlage) in Braunschweig errechnet und dann auf die einzelnen Eigentumswohnungen aufgesplittet. Diese Verfahrensweise kann allerdings dazu führen, dass sich Fehler einschleichen, weil es zusätzlicher Schritte bei der Berechnung bedarf. Die deduktive Wertermittlung wird häufig angewandt, wenn Immobilien über das Sachwertverfahren bewertet werden.

Die direkte Wertermittlung bezieht sich auf den direkten Wert der Immobilien. So ist es möglich, Fehler bei der Aufspaltung des Objektes in mehrere Teile zu verhindern. Diese Berechnungsmethode wird am häufigsten bei der Vergleichswertermittlung und der Ertragswertermittlung eingesetzt.

Immobilien Wertermittlung – Zu- und Abschläge

Wenn es um die Wertermittlung von Immobilien geht, gibt es viele verschiedene Kriterien, die den Kauf/Verkaufspreis beeinflussen können. An dieser Stelle erfahren Sie die wichtigsten Zu- und Abschlagsfaktoren, die bei der Wertermittlung von Immobilien eine Rolle spielen.

Auch, wenn die Wertermittlung von Reihenhaus-Immobilien nur gering abweicht, ist es immer noch rund 1 % im Vergleich zum Einfamilienhaus. Und wenn man einen Kaufpreis von ca. 250.000 € zugrunde legt, sind das immerhin noch ca. 2500 €, die ein Reihenhaus weniger einbringt.

Besitzen Sie allerdings ein neuwertiges Haus, können Sie sich über einen Zuschlag von ungefähr 23 % freuen. Hier ergibt sich bei der Zugrundelegung von 250.000 € ein Zuschlag von 57.500 €.

Erhöht sich die Wohnfläche des Hauses, kann das einen enormen Einfluss auf die Immobilien Wertermittlung haben. So können 50qm mehr Wohnfläche bereits einen Aufschlag von 44 % bedeuten. Auch hier haben wir den Referenzwert auf 250.000 € zugrunde gelegt und einen Preisaufschlag von 110.000 € errechnet.

Interessanterweise können Sie durch das reine Vorhandensein von einem zusätzlichen Zimmer auf derselben Wohnfläche keinerlei Aufschlag berechnen. Zugrunde gelegt wird bei der Berechnung ausschließlich die Quadratmeter- und nicht die Zimmerzahl. Das Objekt erreicht bei der Wertermittlung bei Immobilien in Braunschweig auch dieselbe Preisklasse.

Ein kleineres Grundstück wirkt sich auch nicht negativ auf die Preisberechnung einer Immobilie aus, obwohl man denken sollte, dass die Grundstücksfläche eigentlich einen Einfluss haben sollte, hat ein kleineres Grundstück weder Vor- noch Nachteile bei der Preisberechnung.

Ist die Immobilie noch nicht so alt, kann sich das mit ca. 9 % Aufschlag auf den Referenzwert bemerkbar machen. Das liegt an den veränderten energetischen Standards. Diese sind bei einem neueren Haus natürlich besser, als bei einem sanierten 100 Jahre alten Haus in top Zustand, das die letzte energetische Sanierung vor 15 Jahren bekommen hat.

Wie Sie sehen, gibt es einige Punkte, die bei der Wertermittlung von Immobilien in Braunschweig und deutschlandweit Unterschiede hervorrufen können.



Grundsätzlich bietet die aktuelle Nullzinspolitik aktuell viele gute Möglichkeiten für den Hauskauf und -verkauf. Wenn Sie beispielsweise ein gutes älteres Haus besitzen, kann sich eine Sanierung nach neuesten Energiestandards für Sie durchaus preissteigernd auswirken und so die Sanierungskosten decken. Oder Sie kaufen ein Haus und sanieren es nach den Standards. So können Sie beim Kauf noch den einen oder anderen Euro sparen.